На сегодняшний день, сделка с недвижимостью является одним из самых распространенных оснований возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество. Прогрессирующий из года в год имущественный оборот требует при этом создания условий которые бы обеспечили его стабильность. В первую очередь, речь идет о прозрачности процедуры оформления недвижимости. В виду своего особого значения правовой режим недвижимого имущества вызвал необходимость введения в действие института государственной регистрации с целью так называемого укрепления права. Со дня вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» удостоверение сделок с недвижимостью нотариусом перестало иметь общеобязательный характер. Гражданским Кодексом РФ установлено правило о том, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также по соглашению сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется. Нотариальное удостоверение сделки стало рассматриваться как дополнительная гарантия соответствия сделки норма закона. На сегодняшний день нотариального удостоверения требуют следующие сделки с недвижимостью:
по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.
Большинству сделок с недвижимостью стороны могут придать нотариальную форму только по своему желанию. Причина большинства конфликтов связанных с недвижимостью, состоит в том, что стороны действуют не до конца понимая суть сделки. В силу своей недостаточной грамотности люди не могут объективно оценить правовые последствия совершаемых ими действий и дать правильную юридическую оценку документу. В этом случае нотариат и должен помогать участникам сделки. По моему мнению, следует учитывать, что удостоверение нотариусом сделки должно означать проверку законности сделки, в том числе наличия у сторон права и полномочий на ее совершение, что осуществляется при неукоснительном соблюдении процедуры установленной законодательством о нотариате. Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 54-56), нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Если указанный проект составлялся не сторонами, а нотариусом, он обязательно должен быть зачитан сторонам вслух, кроме того, стороны вправе сами прочесть текст сделки и высказать по нему свои предложения и замечания. Еще одной непростой задачей нотариуса является установление дееспособности обратившихся к нему граждан. Дееспособность определяется им по двум критериям: путем проверки документов, удостоверяющих личность участников сделки, в которых указан их возраст, и визуально, в том числе в результате общения с участниками сделки, нотариус оценивает адекватность их поведения, возможность осознания последствий предполагаемых действий и т.п.). Здесь необходимо отметить несовершенство действующего законодательства, в котором не только отсутствует какой бы то ни было четкий механизм установления дееспособности, но не имеется и правовых оснований для выполнения необходимых в ряде случаев для этого действий. Исходя из анализа действующего законодательства нотариус лишен возможности назначить психиатрическую экспертизу, которая могла бы дать заключение о способности гражданина понимать характер совершаемых им действий, руководить ими и осознавать их правовые последствия. У нотариуса не имеется законных оснований даже запросить необходимые данные из медицинских учреждений, обратиться за помощью к специалистам-психиатрам за соответствующей справкой, не говоря уже о возможном освидетельствовании гражданина, поскольку указанные сведения являются врачебной тайной.
Однако само по себе наличие либо отсутствие даже достоверных сведений о психическом заболевании участника сделки, еще недостаточно для того, чтобы делать окончательные выводы. При наличии установленного психического заболевания, у лица могут быть различной продолжительности периоды хорошего самочувствия, нахождения в состоянии ремиссии, способности руководить своими действиями и давать им отчет. Такой гражданин, в случае отсутствия решения суда о его недееспособности, может быть участником сделки. И наоборот, лицо могло никогда не обращаться за медицинской помощью и тем более состоять на учете у врача психиатра, на практике может не понимать значения своих действий и быть неспособным руководить ими. Определить грань состояния такого лица, при которой совершение сделки возможно либо невозможно, для нотариуса, не обладающего достаточными медицинскими знаниями и вдобавок не располагающего специальными для этого методиками, естественно, довольно сложно.
При проверке правоспособности юридических лиц, участвующих в сделке, нотариус должен удостовериться в факте его государственной регистрации, ознакомиться с учредительными документами, и обязательно исследовать полномочия представителей этого юридического лица.
В силу статьи 55 Основ законодательства РФ о нотариате договоры отчуждения и залога имущества, подлежащие регистрации, удостоверяются при условии представления документов, подтверждающих право собственности на это имущество. При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус истребует документы о государственной регистрации прав на объект сделки и выписку из ЕГРН, в которой наряду с прочими сведениями нотариусу интересна информация о наличии возможных арестов, ограничений и обременений права собственности. В отношении рассматриваемого имущества, нотариусу также должна быть представлена техническая документация, характеризующая отчуждаемый объект. Таким документом может являться справка бюро технической инвентаризации, технический паспорт объекта и т. п. Что касается объектов недвижимости находящихся в совместной собственности супругов, то согласно п. 3 ст. 35 СК для совершения сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, не давший нотариального согласия на совершение сделки, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. При удостоверении любых сделок, влекущих уменьшение имущества граждан, не обладающих дееспособностью в полном объеме, нотариус обязан во исполнение нормы, изложенной в п. 2 ст. 37 ГК, истребовать согласие органа опеки и попечительства. К сделкам, которые влекут либо могут повлечь уменьшение имущества подопечного, относятся:
— отчуждение имущества;
— сдача имущества внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;
— сделки, влекущие отказ от прав;
— раздел имущества или выдел из него долей.
Необходимо помнить о том, что нотариус несет имущественную ответственность за все, что совершает. Если в результате незаконных нотариальных действий понесла убытки какая-либо из сторон сделки, она вправе потребовать от нотариуса возмещения причиненного ущерба в судебном порядке. Следовательно можно говорить о преимуществе нотариального удостоверения сделки нотариусом, так как он находится под двойным контролем: с одной стороны — это стороны, перед которыми нотариус несет имущественную ответственность за неправильные действия, с другой — это государство в лице нотариальной палаты и органов юстиции.
В соответствии со статьей 163 Гражданского Кодекса РФ, нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи.