РИСКИ УЧАСТНИКОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Простая письменная форма сделки с недвижимостью в ряде случаев грозит высокими рисками для ее участников. Подтверждение тому — судебная практика дел о признании сделок недействительными и публикации средств массовой информации об участившихся случаях мошенничества в указанной сфере. Несмотря на разнообразие вариантов применяемых незаконных схем отчуждения недвижимости, в их основе, как правило, лежит договор купли-продажи недвижимости заключенный в простой письменной форме. Чаще всего жертвами становятся социально незащищенные слои населения — пенсионеры, инвалиды, выходцы из неблагополучных семей, лица злоупотребляющие алкоголем, наркотиками и т. п. Определяющий критерий здесь не то из какого слоя общества человек, а в большинстве случаев его беспечность, нежелание вникнуть в детали предстоящей сделки, как следует проверить объект недвижимости. Договоры в простой письменной форме чаще всего составляются третьими лицами (агентами по недвижимости большинству из которых безразличны последствия) и подписываются участниками сделки практически «не глядя», доверенности выписываются на неограниченный перечень полномочий.
Регистратор же, согласно действующего законодательства, осуществляет правовую экспертизу поступающих документов, но ему не вменена обязанность разъяснения сторонам последствий регистрации права, и тем более последствий договора, который на день подачи заявления о регистрации уже заключен.
Еще одним подводным камнем для покупателя является покупка недвижимости приобретенной на общие средства супругов. Следствие бездолевого характера совместной собственности супругов означает то, что каждый из них распоряжается, владеет и пользуется вещью в целом. Согласно общего правила, действия одного из супругов по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, рассматриваются как действия обоих супругов. Их действия в отношении общего имущества предполагаются взаимно согласованными, то есть наличие согласия, одобрение второго супруга предполагается, если не будет доказано иное. Это вытекает из того, что супруги связаны общностью экономических и хозяйственных интересов, а потому каждый из них действует в общем интересе в отношении имущества в целом, за себя и своего супруга.
Владение, пользование и распоряжение супругами совместным имуществом, регулируется статьей 35 СК РФ и статьей 253 ГК РФ. Закон установил равенство прав супругов в отношении принадлежащего им имущества. Последние сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. На такие сделки распространяются общие нормы гражданского законодательства. Однако данная категория сделок имеет особенности, вытекающие из их связи с брачно-семейными отношениями и из режима обшей совместной собственности супругов. Законодатель поддерживает баланс интересов между добросовестными контрагентами (третьими лицами), которые вступили в сделки с одним из супругов, и интересами второго супруга, не участвующего непосредственно в той или иной сделке.
При владении и пользовании совместным имуществом супругов обычно проблем не возникает, поскольку они, как правило, делают это по обоюдному согласию. Осложнения же могут возникнуть при распоряжении общим имуществом, в виду того, что супружеская собственность, будучи не долевой, а совместной, не предполагает, что имущество разделено на доли. И несмотря на то, что ст. 35 СК РФ вводит презумпцию того, что при совершении различного рода сделок, связанных с распоряжением совместной собственностью, супруг действует с согласия другого, то есть лицу, заключающему сделку с одним из супругов, не нужно проверять, согласия на это другого, а следует действовать предполагая такое согласие, это является всего лишь моделью предполагаемого поведения. По общему правилу, закрепленному ст. 253 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников. Законом установлено предположение о наличии такого согласия у любого из участников сделки по распоряжению имуществом. Кодексом закреплено: «совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию другого участника по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была знать об этом, иными словами, действовала недобросовестно». Думается, что, установив такое правило, законодатель исходил из интересов обеспечения стабильности гражданского оборота и защиты интересов добросовестных приобретателей. Пункт 3 ст. 35 СК РФ гласит: «Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».
Установление данного правила в семейном законодательстве продиктовано неизбежностью — дополнительной защитой интересов супруга, не участвующего в сделке, от злоупотреблений со стороны другого супруга. Особенно важно это для сделок, предметом которых является жилище и иная недвижимость.
Из этого можно сделать вывод о том, что после бракоразводного процесса предоставлять согласие супруга на проведение сделки не требуется, несмотря на то, что после развода совместно нажитое имущество не перестает быть таковым. В договоре для видимой юридической чистоты указывается, что продавец не состоит в зарегистрированном браке. Указанное представляет большую потенциальную опасность для покупателя такой недвижимости.